情侣之间的情话污

情侣之间的情话污:随着房价的上涨，80后和90后在一线城市和二线城市购房的难度越来越大。因此，建立以租购并重的住房供应保障体系已成为政策重点。在此背景下，长期租赁公寓迎来了政策性的风口期。像所有的风口一样，长租公寓的风口也是早期竞争鹿的一群竞争对手。市场占有率是定价权的代表，把握市场占有率的大小至关重要。为了迅速扩张，每个人都渴望资本。因此，除了正常的融资渠道外，许多机构还采取租赁的理念，积极为租户甚至房东提供与之相关的融资产品，作为公寓经营组织的“一部分”。当对资本的渴望隐藏在殷勤的服务之下时，各种各样的“常规”也会出现。当例行公事搅乱市场时，租这个场景，可能会起到不好的作用。让我们从头开始。长租公寓：“烧钱”经营模式长租公寓经营模式，分为集中和分散两类。集中公寓，即自有全部物业，按统一标准装修后出租，具体分为自建用地和建筑装修。前者对早期资本投资的要求较高，主要针对开发商、酒店、国有企业等实力雄厚的企业。后者对早期资本投资的要求较低，主要是装修和安装成本。许多互联网商务平台都采用这种模式，如Rubik的Cube公寓和Water Drop公寓。分散式公寓，即从业主手中分散的房屋，再到统一标准的装修和对外出租。一般来说，进入门槛较低，房地产中介和创业机构大多采用这种模式，如舒适公寓、红浦公寓、蛋壳公寓等。考虑到长期的租金上涨趋势，土地自建公寓的经营组织可以有效锁定成本，享受房地产增值，从长远来看更具竞争力。但是，这种模式的前期投资太高，只适用于开发商和国有企业。建筑封闭装修和分散式公寓是目前市场主流的经营模式。在这种模式下，租金差异成为公寓经营组织的主要利润来源。通常情况下，公寓经营者会与业主签订一份长期合同，主要期限为3-5年，年增长率有限（一般在5%左右），提前锁定租赁成本。然后与承租人签订短期合同，租金每年按市价上涨（通常超过10%）。出售后的第一年，业主的要价和承租人的报价自动与分散的租金市场保持一致，使得公寓经营者之间的租金差异不大。从第二年起，租户的收费将随着市场的变化而变化，而且利润将相当可观。盈利模式清晰。然而，长期租赁公寓市场是一个典型的市场，其规模决定价格。市场占有率越高，定价权越强。因此，无论成本高低，室内装修配置成本高，前期空置率高，无论占用住房资源，都已成为这一阶段长期租赁公寓市场的常态。此时，依靠租金差额收入，赤字已成为行业的常态。不妨看看上市公司世界联和红浦公寓财务数据。截至2018年6月30日，西城已运营177个公寓项目（包括租赁和托管模式），拥有近3万个手术室。2018年上半年，公司实现营业收入1.67亿元，同比增长146.72%。由于公寓业务的快速增长，对“向出租人支付租金和室内装修配置成本摊销”的影响迅速增长，在2018年上半年，公司的资产运营服务（包括公寓业务和企业资产运营和人养老，以公寓业务为主，约占60%，经营成本高达2.5亿元，毛利率56.54%，仍处于持续亏损之中。一方面，要迅速做大规模的稳定生存能力，需要大量的资金支持；另一方面，他们的造血能力严重不足，外部融资能力也存在上限。除了找到一个财力雄厚的父亲之外，许多长期租赁公寓的经营者还采取了房东和租户的想法，试图利用金融机构的资金提供贷款产品。许多贷款产品只能作为房东和租户使用，因此可以为房东和租户提供各种“常规贷款”。在长期租赁合同中，业主未来有持续的现金流入，可以申请应收账款保理融资。当然，房东不需要，但公寓经营者需要。因此，一些公寓经营者以房东的名义与金融机构签订保理融资协议，将房东置于常规的、难以解释的贷款中。在正常情况下，公寓经营者会按计划还款，房东没有感觉。当金融机构的资本链断裂或耗尽时，这种模式出现在向地主要钱的时候。通常情况下，承租人只能接受三人一次付款，而公寓经营者希望每年支付一次租金，这样他们就可以利用租金扩大再生产。担心双方达不到，一拍两散？放心吧，有些公寓经营者会在表面上妥协，允许租户一付三付，甚至主动“让步”，一付一付。承租人私下以承租人的名义申请一年的租金分期付款，提前锁定一年的租金收入。承租人分期支付的租金用于偿还分期贷款。分期租房是一种公平和公正的消费金融场景，但如果贷款合同不是承租人真正的意思，它就会成为一种惯例。一些放款人纵容，如果借款人不知道贷款的条款，他们就没有法律义务偿还贷款。对于金融机构来说，由于存在欺诈风险，需要承担自己的损失，谁让自己的风险控制能力不过关？因此，金融机构在审批贷款时，首先要进行严格的身份验证，确保贷款申请是借款人意向的真实表达。对于经营陶炉的公寓经营者来说，要突破金融机构的反欺诈防御是不容易的。与金融机构串通是最可行的办法。在这种情况下，贷款机构知道这是一种常规贷款，仍然视而不见，认为这只是形式上的违规，但贷款没有实质性的风险。一旦公寓经营者跑了，就不得不吞下苦果。因此，与普通租户和房东合作的贷款机构大多是非标准现金贷款平台或中小P2P平台。在许多情况下，只有公寓运营商的附属贷款人愿意从事这种“不可靠”的金融业务。典型的常规贷款在合规水平上存在严重损害。贷款合同无效，不能吸引正规金融机构。然而，在激烈的市场竞争中，一场小规模的较量，也可能具有传染性。当“常规”成为行业规范时，当越来越多的公寓经营者开始租赁“常规”时，常规本身将融入到整个商业模式中，成为这些组织在商业层面竞争的驱动力。此时，没有正规的机构，却无法有效参与市场竞争。为了争夺住房资源，公寓经营者需要一次性支付房东半年甚至一年的租金。根据一般的商业逻辑，公寓经营者需要实现收支平衡，并向租户收取一次付款六次甚至一次付款十二次。但正是有了常规贷款的祝福，一些公寓运营机构推出了押一付一租的策略。押金一付一前面，押金一付六就没有竞争力，结果实行了押金一付一的模式，与所有的公寓经营者，最终成为行业的主流。一方面，每年和半年的付款是在费用端进行的，另一方面，一次付款是在收入端进行的，迫使公寓经营者通过分期租房来平衡收入和费用。对于户主公寓经营者和持牌金融机构来说，虽然他们在借款人不知情的情况下不敢发放日常贷款，但他们总能找到一种方式让借款人“自愿”签订贷款合同，使贷款合同看起来合规有效。让我们来举个例子：小阿去了一个长期公寓租了一套房子。她被公寓经营者的“一存一付”政策所吸引，提前支付了3000元押金。在签订合同时，我发现租赁合同中有一份贷款合同。这时，小A有两个选择：第一，她拒绝签署合同，并被告知押金不会退还，造成了损失。情侣之间的情话污